Starters zoeken een koopwoning met passende hypotheek.

Starters krijgen een laatste duwtje in de rug.

De ‘Startershypotheek’ helpt de jonge huizenkopers aan een fatsoenlijke woning èn aan een fatsoenlijke hypotheek.

Verschillende banken hebben een zogenaamde Generatiehypotheek ontwikkeld om deze jonge doelgroep te benaderen.

Dit is uit het leven gegrepen. Dochter heeft een baan, wil nu wel eens het ouderlijk huis uit, zou nog jaren moeten wachten op een huurhuis, en denkt er intensief aan om een appartementje of - zoals makelaars dat wel noemen - een 'starterswoning' (bepaald geen villa) te kopen. Met haar inkomen kan ze bij de bank een bepaalde maximale hypotheek krijgen. Jammer nou, die schiet tekort. In grote delen van het land kost zo'n appartement of starterswoning, inclusief kosten koper, toch wel zo'n euro 130.000 tot euro 140.000, en in haar eentje krijgt ze dat geld niet los bij de bank. Is ze nu veroordeeld nog jaren thuis te blijven wonen?

Hoeft niet meer, zeggen verschillende banken. Hiervoor kennen we nu de  ' Generatiehypotheek '. Immers, ouders, grootouders en misschien zelfs oudere broers en zusters kunnen financieel toch een handje helpen? De Generatiehypotheek is geen nieuwe hypotheekvorm. Het is wel een nieuwe combinatie van bestaande hypotheekvormen plus de bestaande mogelijkheden van (belastingvrij) schenken, lenen en garant staan door de (groot)ouders, aangeboden in een herkenbare verpakking, en bedoeld als totaalpakket. Hierdoor krijgt de jonger koper net een laatste duwtje in de rug, waardoor zij toch de starterswoning kunnen kopen.

Gebruiken maken de mogelijkheid om te schenken

De (groot)ouders kunnen aan hun (klein)kind geld kunnen lenen of schenken, onder aantrekkelijke fiscale voorwaarden. Dit kan onder relatief nieuwe en onbekende mogelijkheid van het mededebiteurschap van de ouders. De ouders tekenen dan voor een deel van de hypotheek en stellen zich daarmee 'garant' voor een deel van de rente en de aflossing. Zoon of dochter betaalt de rente helemaal zelf en de ouders springen pas bij wanneer dat nodig mocht zijn. Het voordeel voor de ouders: ze helpen hun nazaat en als alles goed gaat, hoeft het hen niets te kosten.

Woonquote

Hoezo? Normaal gesproken hanteren banken een woonquote, een algemene, nogal ruwe verhouding tussen inkomen en hoogte van de hypotheek. Zo'n woonquote houdt geen rekening met individuele situaties, bijvoorbeeld een zoon of dochter die heel spaarzaam is, zuinig leeft en goed met geld kan omgaan en die daarom wel wat extra geld van de bank zou kunnen lenen. Maar als nu binnen het kader van de Startershypotheek is kunnen de ouders zeggen: 'Wij kennen onze dochter/zoon en staan daar garant voor'. En daarmee kan men is dan het ontbrekende stukje financiering rondmaken.

Kortom, het laatste financiële zetje. Vooral daarvoor is de Startershypotheek bedoeld. Daar hoort een onderhandse acte tussen ouders en kind bij. Die hoort daarbij. Ouders en kind hoeven hiervoor niet apart naar de notaris.

Een voorbeeld

Stel er is een situatie waarbij er concreet geld bij moet van de ouders, bijvoorbeeld euro 50.000. Wat betreft de ouders zijn er dan twee mogelijkheden. Ten eerste: ze hadden dat geld vrij beschikbaar, hetgeen niet iedereen is gegeven. Ten tweede: ze lenen op hun beurt dat geld. Dat zijn dan bijvoorbeeld ouders met een prettige overwaarde op hun eigen huis en voldoende inkomen om de extra rentelasten te kunnen betalen. In zo'n geval wil de bank natuurlijk ook de inkomenssituatie van de ouders doornemen.

Schenken en lenen

Het deel van de hypotheek dat valt onder “mededebiteurschap” moet worden doorgeschoven naar zoon of dochter.Dat kan in de vorm van schenken of lenen. Fiscaal gezien is een schenking ineens van bv euro 50.000 niet ideaal. Ouders mogen kinderen tussen de 18 en 35 jaar éénmalig een groot bedrag ineens van maximaal ruim euro 20.000 schenken. Over bedragen daarboven moet schenkingsrecht worden betaald. Los daarvan geldt dat de ouders de betaalde rente over hun extra lening niet kunnen aftrekken voor de inkomstenbelasting. Immers, het is geen lening voor of ten behoeve van hun eigen huis.

Alternatief

Ouders lenen € 50.000 aan hun dochter. Om die lening per se geen schenking te laten zijn, moeten hiervoor zakelijke leningcondities tussen ouders en dochter worden opgesteld. Een contract wordt hiervoor geleverd.

Het kind betaalt dan rente over beide leningen: de bank en de ouders. En al die rente trekt het kind dan af bij de inkomstenbelasting. En de ouders hoeven over de rente die ze van hun dochter ontvangen geen belasting te betalen.

In bovenstaand geval kunnen de ouders en kind kiezen voor een jaarlijkse schenking ter hoogte van de rente over die ouderlijke lening. Op zich voorziet de fiscus in jaarlijkse, belastingvrije schenkingen. Een jaarlijkse schenking van euro 3000 zal ook voor wat minder welvarende ouders nog wel op te brengen zijn en maakt  wel extra leenvermogen van ongeveer euro 50.000 mogelijk.

Ouders en kind kunnen afspreken dat het kind een extra hoge rente over de ouderlijke lening via bankoverschrijvingen formeel wel betaalt, maar die onderhands de volgende dag in cash weer terugkrijgt. Het voordeel: extra renteaftrek voor de fiscus.

Met het ministerie van Financiën zijn er afspraken dat de rente van de totale financiering van de startershypotheek door het kind aftrekbaar is. Maar ook is afgesproken dat het om reële constructies moest blijven gaan, erop gericht om starters en jonge doorstromers op de woningmarkt net dat laatste financiële zetje te geven.

Doorstromers

Op basis van onderzoek en contacten met hypotheekadviseurs schat de Rabobank dat er op de benauwde Nederlandse woningmarkt circa 100.000 'starters' en 'jonge doorstromers' zijn die behoefte zouden kunnen hebben aan een generatiehypotheek , omdat ze het huis(je) van hun dromen niet kunnen betalen. Starters zijn dan mensen tussen de twintig en dertig jaar die hun eerste woning zoeken en nu nog bij de ouders thuis zitten, op een zolderkamertje hokken of in de studentenplek blijven plakken en de weg versperren voor nieuwe studenten.

Jonge doorstromers zijn tussen de 25 en 35 jaar, hebben al een appartementje maar verlangen naar een eengezinswoning met als het even kan een tuintje. Beide groepen zitten klem aan de onderkant van de huizenmarkt, waar de vraag groot en het aanbod klein is, en voorlopig nog wel zal blijven omdat, zo oordeelt Rabobank Nederland, er veel te weinig goedkope nieuwbouw in de steigers staat.